剛才洪波對集團(tuán)三季度工作做了較為全面、客觀的總結(jié)，對存在的問題進(jìn)行了分析，對努力的方向提出了要求，希望各個公司能夠根據(jù)洪波提出的要求，改進(jìn)工作、抓好落實。

一、三季度經(jīng)營狀況的基本評估

（一）、主營地產(chǎn)銷售形勢嚴(yán)峻，下降較大。集團(tuán)三季度的經(jīng)營，沒有止住從二季度開始的下滑趨勢，無論是從經(jīng)營上看還是從銷售上看，形勢都是比較嚴(yán)峻的。各個公司出現(xiàn)了分化趨勢：錦州、撫順計劃完成率高于集團(tuán)平均水平，盤錦、營口、遼陽低于集團(tuán)平均水平。主力盤的表現(xiàn)也出現(xiàn)了較大分化：營口壹號院、御品，撫順學(xué)府壹號，錦州書香庭院相對表現(xiàn)較好，高于集團(tuán)三季度的平均水平；盤錦中天華府、撫順中天首府完成率都低于預(yù)期，銷售壓力在加大。尾盤銷售不及預(yù)期，去庫存還沒有找到有效的突破點，庫存去化也不夠理想。希望我們的管理團(tuán)隊、各個部門，根據(jù)目前的銷售狀況，拿出有力的措施和辦法，使我們四季度在銷售上能有一個根本好轉(zhuǎn)。

（二）非主營附屬企業(yè)的整體水平也不容樂觀，分化在加劇。酒店板塊整體指標(biāo)完成率為80%，兩個酒店完成率差不多，但溫德姆酒店三季度上升比較明顯。物業(yè)板塊指標(biāo)完成率87%，這是這些年從未有過的。希望物業(yè)管理部門引起重視，分析原因，查找差距，采取措施，在四季度能夠有根本改變。農(nóng)貿(mào)板塊多年來在孫晶的領(lǐng)導(dǎo)下，工作、管理一直比較穩(wěn)定，所以實現(xiàn)當(dāng)期計劃指標(biāo)是有原因的。商業(yè)和資產(chǎn)管理依然存在一定差距，希望在四季度有所加強(qiáng)。

三季度各項經(jīng)營指標(biāo)完成不理想，既有整個社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營狀況不好的客觀因素，也有我們自身對經(jīng)營上應(yīng)對不力、措施不到位的主觀原因，這些問題的累加才會導(dǎo)致三季度經(jīng)營指標(biāo)出現(xiàn)了較大幅度的下滑。希望各個城市公司、附屬企業(yè)認(rèn)真檢討工作中存在的不足，找出問題的主觀原因，在四季度有根本的改變。

（三）三季度的工作亮點。一是在不利的市場環(huán)境下，在大連、錦州新增了項目。半年總結(jié)時，我們就對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢有了明晰的判斷，要在不利的市場環(huán)境下找到積極的投資機(jī)會，三季度也實現(xiàn)了這樣一個目標(biāo)，為企業(yè)明年發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。企業(yè)若想實現(xiàn)穩(wěn)增長，只靠現(xiàn)有項目和庫存是不行的，必須要有新的投資注入。而這兩個新項目的注入，將在明年增加25億庫存，去化率按50%保守估計，明年會增加十二、三億的銷售額，這樣才能夠保證明年主營業(yè)務(wù)維持在20億左右的發(fā)展計劃。二是集團(tuán)項目發(fā)展部、財務(wù)部、招采部、大連城市公司、錦州城市公司等有關(guān)部門，為穩(wěn)增長、為新項目落地做了大量工作，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

二、四季度發(fā)展趨勢及工作重點

（一）四季度發(fā)展趨勢。盡管三季度形勢比較嚴(yán)峻，但近期國家提出了房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策方向，并推出了一系列的政策，特別是金融政策，包括二套房貸款等同于一套房、首付15%，房貸利率也大幅下降，國家看到了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對整個社會經(jīng)濟(jì)很多行業(yè)影響很大。如果房地產(chǎn)穩(wěn)不住，那么整個國家的經(jīng)濟(jì)形勢也穩(wěn)不住。因此，中央一系列政策的推出，將會改變房地產(chǎn)的發(fā)展方式和發(fā)展趨勢，我認(rèn)為我們四季度的經(jīng)營狀況會向好的方向轉(zhuǎn)變。

（二）四季度重點工作

1、主營地產(chǎn)要抓住國家地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變的紅利，跑贏大勢，提高各個城市公司在本市的市場占有率，扭轉(zhuǎn)三季度的不利局面，確保實現(xiàn)當(dāng)期的各項經(jīng)營指標(biāo)。四季度指標(biāo)要落實到人，

各項目要采取有力措施，用好價格杠桿，根據(jù)市場變化及時調(diào)整銷售策略，利用好短視頻等新的銷售方式。要不斷的、大幅度的推出精裝房?？偨Y(jié)前三季度的銷售，精裝房占有較大比重，比較明顯的是遼陽，此前城市廣場4、5期的頂樓一直銷售不理想，但在裝修了樣板房后看出效果了，僅幾天就基本售罄，說明市場對我們的精裝房是接受的。因此，我們要總結(jié)經(jīng)驗，提升精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量，擴(kuò)大我們在裝修設(shè)計、裝修管理、主材招采等方面的優(yōu)勢，持續(xù)推出精裝房產(chǎn)品，滿足市場的不同需求，為以后交房標(biāo)準(zhǔn)向精裝房過渡打下基礎(chǔ)。

2、對老庫存采取更有力的去化措施。要深刻認(rèn)識到，庫存若長期不去化，就會變成舊房子，導(dǎo)致去化更加困難。因此對老庫存、車庫、商業(yè)的去化，要更大膽一點，使我們的庫存去化能有一個突破。

3、要抓緊工程收尾。各在建項目要在11月末前實現(xiàn)當(dāng)期計劃，包括營口壹號院三期、盤錦華府二期C標(biāo)段、撫順學(xué)府壹號、大連中天央著的年末工程目標(biāo)；希爾頓酒店、大連寫字樓、精裝房、入戶大堂的裝修工程；壹號院二期、盤錦華府二期C標(biāo)段的景觀工程，希望都能夠高標(biāo)準(zhǔn)的收好尾，為明年入戶創(chuàng)造條件。

4、保交房要做出新亮點。我們今年的交房任務(wù)完成的比較好，下階段的交房任務(wù)，要確保按期交付、高標(biāo)準(zhǔn)交房，擦亮中天地產(chǎn)的品牌。

5、把同華潤的商業(yè)合作提上日程，納入當(dāng)期重要工作計劃中。年末前完成兩個商業(yè)項目的并購，為企業(yè)轉(zhuǎn)型打下良好的基礎(chǔ)。這對我們是一個全新的業(yè)務(wù)，在資金、管理人員、裝修、運營等方面，相關(guān)部門均要做好計劃和準(zhǔn)備。

6、要繼續(xù)將項目驗收放在重要的位置上。在驗收工作上，營口公司一直做的比較好，各項目基本能夠隨著工程進(jìn)度實現(xiàn)當(dāng)期驗收，希望其他公司認(rèn)真學(xué)習(xí)營口公司在項目驗收前期準(zhǔn)備工作上的經(jīng)驗，確保項目在完工前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，使項目交房就能實現(xiàn)驗收。如果一個項目長期不能驗收，就會出現(xiàn)一些不可控因素，所以沒實現(xiàn)驗收的項目要引起足夠的重視，抓好驗收工作。

7、要做好明年新項目的前期工作，為2025年的發(fā)展儲備后勁。大連中天央著項目：啟動會上提出了當(dāng)期目標(biāo)，即今年示范區(qū)實現(xiàn)5層的建筑進(jìn)度，其他樓實現(xiàn)±0。大連的項目是精裝房，又沒設(shè)售樓處，如果當(dāng)期工程目標(biāo)不實現(xiàn)，那明年的計劃就會受到較大影響。因此希望大連公司能夠抓緊銜接工作，規(guī)劃審批完成后盡快抓緊工作，實現(xiàn)當(dāng)期的節(jié)點目標(biāo)。錦州中天·學(xué)府壹號項目：項目推進(jìn)較快，示范區(qū)地下和地上已經(jīng)實現(xiàn)了主體封頂，具備了外立面裝修條件，逐漸具備室內(nèi)裝修條件。希望有關(guān)部門能夠配合好，為學(xué)府壹號示范區(qū)11月末交付打下基礎(chǔ)。營口壹號院三期項目是明年唯一的持續(xù)項目，希望能夠把前期工作做好，使明年這三個新盤要開好頭、起好步。希爾頓酒店的裝修，按照洪波提出的要求，在11月末前初步完成，要組建好團(tuán)隊，為在春季前開業(yè)做好準(zhǔn)備。

此外，要研究好新方向、新城市、新項目投資的可行性。盡管三季度銷售沒實現(xiàn)預(yù)期，但是我們的經(jīng)營狀況是很好的，企業(yè)現(xiàn)金流很健康，融資方面隨著三個項目加入銀行白名單，也為企業(yè)增加近三億貸款，這就需要我們在不同區(qū)域研究新項目的儲備。將大連區(qū)域作為未來一個時期重點關(guān)注、投資的城市，希望有關(guān)部門做好前期工作，爭取再儲備一、兩個新項目，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展積累后勁。

8、集團(tuán)各部門要不斷提高工作水平，為一線工作提供強(qiáng)有力的支撐。

要做好人才支撐。企業(yè)發(fā)展到一定程度，人才能不能支撐企業(yè)的發(fā)展顯得越來越重要了。比如年底即將開業(yè)的希爾頓酒店，管理團(tuán)隊還沒搭建，高管還沒有儲備；年末預(yù)計接收的華潤商業(yè)，財務(wù)管理人才也沒有儲備。目前酒店的人才水平不能支撐我們的長期經(jīng)營發(fā)展；整個集團(tuán)的人才層次都有待提高，人才儲備也不足，特別是高管的配備和儲備，目前已經(jīng)制約了企業(yè)的發(fā)展。希望人事管理部門在這方面要有所作為，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的人才支撐。

積極發(fā)揮財務(wù)支撐。企業(yè)的發(fā)展離不開現(xiàn)金流的支撐。三季度集團(tuán)的一個亮點是現(xiàn)金流回款非常好，各公司都超過了百分之百，有的甚至達(dá)到了120-130%。由于現(xiàn)金流回款比較好，老庫存去化有所改變，再加上融資方面又有一些新的動作，財務(wù)為企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。我們企業(yè)多年來的經(jīng)營發(fā)展方式，一直是靠自有資金儲備滾動發(fā)展，沒有走財務(wù)擴(kuò)張的路。那么，如果未來我們增加融資的比例，對企業(yè)的發(fā)展是有好處還是會帶來潛在的風(fēng)險？如果我們的銷售是不可持續(xù)的，經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)不到一個較高的比重，那么融資比重的加大就會給我們帶來潛在風(fēng)險；反過來說，如果我們對未來有信心，我們的投資能夠?qū)崿F(xiàn)較快幅度的回流，比如大連和錦州兩個項目，明年會增加25億的庫存，如果按實現(xiàn)50%的銷售估算，就會帶來十二、三億的銷售額，再加上營口壹號院三期的銷售，我們的財務(wù)就會很健康。此外，現(xiàn)階段我們的融資成本，隨銀行貸款利率下調(diào)也在下降，我們的盈利水平可以充分支撐財務(wù)成本。因此我們具備增大融資，增加杠桿率，支撐企業(yè)發(fā)展的客觀條件。

抓好項目管理支撐。項目發(fā)展部、招采部、裝修部，工程管理部要積極工作、努力作為，為項目提供足夠的支撐，滿足項目當(dāng)期的各項要求，使各項目能夠有較好的結(jié)果。

④抓好營銷支撐。銷售是我們的重點，營銷要采取有力措施，提出有利的方案，推動各個項目的銷售實現(xiàn)新的增長。

盡管我們目前在銷售上面臨壓力，存在一定困難，但是由于我們這些年打下了比較好的基礎(chǔ)，企業(yè)的經(jīng)營狀況又比較穩(wěn)健，不僅沒有出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的擔(dān)憂，還在財務(wù)經(jīng)營上仍然穩(wěn)健，具備在目前困難的市場環(huán)境下尋求發(fā)展的機(jī)會。在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)條件下，這樣的企業(yè)并不多，而我們就是其中之一，因此希望大家珍惜企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，利用好國家政策調(diào)整支持企業(yè)發(fā)展的窗口期，努力工作，勇?lián)厝?，圓滿完成四季度集團(tuán)下達(dá)的各項指標(biāo)，為新的一年打好基礎(chǔ)，為集團(tuán)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。