穩(wěn)增長去庫存 堅定不移完成今年的計劃目標

于寶權(quán)董事長在2024年半年總結(jié)會上的講話

現(xiàn)在整個國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢不樂觀，整體經(jīng)濟下滑的幅度比較大，雖然反映在官方的各項指標上是增長的，但是反映在企業(yè)對市場的判斷上，社會對經(jīng)濟的體感上，經(jīng)濟是明顯下行的。從我們自身也能感覺到，雖然從銷售額上看二季度高于一季度，但指標完成比例上二季度不如一個季度，主營業(yè)務(wù)計劃完成率64%，非主營業(yè)務(wù)計劃完成率93%。全口徑計劃完成率75%，這意味著整個社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，特別是我們所在行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢還沒穩(wěn)住，公司經(jīng)營并不樂觀。

剛剛洪波已經(jīng)下達了調(diào)整后的下半年各個主營業(yè)務(wù)公司和各個附屬企業(yè)的經(jīng)營計劃指標，各單位要堅定不移的完成。對于銷售，我們明顯感覺到承受的壓力在加大，我們的經(jīng)營狀況能不能在原來的基礎(chǔ)上不繼續(xù)下降，保證穩(wěn)中有升？下午專門召開了銷售分析會，分析的比較透徹，問題找的也比較準，各個公司的決心也比較大。大家需要明確一個思想，我們作為有一定規(guī)模的企業(yè)，每年不算管理費用、經(jīng)營費用等，就要有近8,000萬的剛性工資支出，如果我們總體銷售不好，我們的隊伍可能會不穩(wěn)定，我們的工資支出都會承受比較大的壓力。所以，穩(wěn)經(jīng)營、促銷售是一個堅定不移的決心，必須毫不動搖。各案場要自己想辦法，要什么政策、支撐集團都會給，集團就要一個，就是領(lǐng)回去的計劃一定要完成。我在這與人事部門明確，完不成計劃指標的單位和個人都是要承擔后果的，按季度考核實行末位淘汰，不能混日子，完不成就要換人，為了企業(yè)生存，這是沒有辦法的。如果到年末城市公司和附屬企業(yè)調(diào)整完的指標仍然不能實現(xiàn)，那么就要考慮總經(jīng)理的工作位置。現(xiàn)在地產(chǎn)公司都大幅度裁員，我們還沒主動裁員，盡力在維持穩(wěn)定，但是各公司不能得過且過，不要覺得在中天好混。沒有責(zé)任感，沒有緊迫感，不能完成使命，那你的路就走到頭了。

基于這樣的態(tài)度，希望集團上下要振作起來，下定決心，確保完成下半年的各項經(jīng)營計劃。為此我提出五個工作重點：

一、堅持企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向堅定不移

社會發(fā)展的趨勢以及行業(yè)發(fā)展的趨勢，使我們看到了企業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。如果我們看不到企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向，在企業(yè)轉(zhuǎn)型上判斷的不準確，或者采取措施比較遲，都會導(dǎo)致集團未來的長遠發(fā)展受到考驗。

要堅持年初我們確定的企業(yè)轉(zhuǎn)型的大方向。所謂企業(yè)轉(zhuǎn)型，就是要增加我們自持物業(yè)的投資比例。這幾年我們一直在這樣做，比如大連項目的投資，盡管現(xiàn)在效益還不明顯，但這是我們企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個成功案例，也是企業(yè)轉(zhuǎn)型走出的第一步。現(xiàn)在回頭看，我們的判斷是正確的。今年年末之前，我們?nèi)匀粫哟?/span>自持物業(yè)和自持商業(yè)的投資，爭取到年末幾個投資能實現(xiàn)落地。如果我們在自持物業(yè)投資上增加適當?shù)谋壤?/span>使我們的經(jīng)營工作能穩(wěn)住，那么我們的轉(zhuǎn)型未來就前景光明。

同時要不斷提升對現(xiàn)有服務(wù)性附屬企業(yè)的管理，經(jīng)過不斷的改善、不斷的轉(zhuǎn)型，使酒店、物業(yè)、農(nóng)商等服務(wù)型企業(yè)的營收比重不斷增加，發(fā)展成為企業(yè)轉(zhuǎn)型后的支柱企業(yè)。如溫德姆酒店，上半年雖然沒實現(xiàn)預(yù)期計劃，但現(xiàn)在處于明顯的改善過程中，對酒店未來的前景我們也持樂觀態(tài)度。近幾年，物業(yè)的自持比重越來越大，從營口發(fā)展到所有六個開發(fā)城市，相信物業(yè)經(jīng)過未來一段時間的發(fā)展，也必然會成長為我們一個重要的發(fā)展支撐點。同時上午化啟匯報時也提到在接觸一些別的地產(chǎn)公司的物業(yè)，因為他們管理的不好，如果我們能顯現(xiàn)出自身的管理優(yōu)勢，就可以在地產(chǎn)類物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型寫字樓物業(yè)的接收和管理上邁出新的步伐，增加服務(wù)型物業(yè)比重，從而彌補主營業(yè)務(wù)下降帶來的影響。

二、在推動穩(wěn)增長去庫存上堅定不移

上半年我們在去庫存上采取了一些有力的辦法，也收到了一些明顯的效果，但一些新增加的投資，部分建完項目還沒納入庫存，所以我們的庫存壓力是很大的?，F(xiàn)在行業(yè)下行的發(fā)展趨勢是不可逆的，是任何一家企業(yè)自身不可抗拒的，若要堅定穩(wěn)增長就必須堅定去庫存，加大銷售力度，早行動還能掌握主動，晚了就被動。

但是去庫存不能理解為單純降價，去庫存有多種方法，有技巧的降價只是其中一種，下午銷售分析會上，大家都提出了一些辦法，集團會大力支持和支撐，要盡快落實下去，使我們的銷售能出現(xiàn)一個明顯的提升。

上半年我們針對業(yè)主裝修難、裝修貴的痛點，推出了精裝房銷售辦法，獲得了市場認可，第一批推出的50戶全部售罄，有的項目還預(yù)售了一部分沒裝完的精裝房。這從側(cè)面說明，只要方法得當，能迎合客戶需求，市場不是沒有的。因此我們要持續(xù)不斷的加大精裝的力度，市場只要認可，可能經(jīng)過一兩年的努力，我們再推房就都是精裝房。十年前在開發(fā)中天尚品和中天·桃花源時，我們就推出過精裝房，當時的市場反應(yīng)也很好。現(xiàn)在看，裝修對于很多購房者來說都是一個痛點，恰巧這個痛點我們有能力解決，只要解決了市場的痛點問題，我們的銷售就會出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)變。但也要求我們的銷售人員會銷售，得有責(zé)任心，這從各項目的銷售情況就能反映出來。

三、穩(wěn)增長要求我們抓住機會大膽增加地產(chǎn)新項目投資，穩(wěn)定主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場份額

現(xiàn)在看，如果僅靠現(xiàn)有項目和庫存，主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)了幾年的超20億銷售額很難穩(wěn)住。做企業(yè)，作為董事長，應(yīng)該擁有逆向思維，在都對市場悲觀時你要積極；在別人都覺得未來前景一片光明時你要謹慎?，F(xiàn)在就是市場對未來判斷悲觀時，我們不排除在這樣一個市場下行、一片悲觀的環(huán)境下，找到市場新機會，走贏大勢，實現(xiàn)逆勢增長。現(xiàn)在國家對地產(chǎn)的扶持政策在加大，錦州、營口、撫順項目都加入了房地產(chǎn)白名單，給企業(yè)優(yōu)惠貸款，開發(fā)貸利率都很低，可以說在金融政策層面，對地產(chǎn)是從來沒有的寬松，這是我們擴大資金池的機會。加上我們銷售資金的沉淀，當市場機會出現(xiàn)的時候，我們就能抓住，從而穩(wěn)定我們主營業(yè)務(wù)板塊的市場份額。

四、加強企業(yè)管理，在提升企業(yè)管理能力上堅定不移

市場好的時候，企業(yè)管理粗放一些影響不大；但在市場不好、利潤大幅度下降時，如果仍然管理粗放，就會給企業(yè)帶來較大風(fēng)險和經(jīng)營壓力。近一時期明顯感覺到，我們在企業(yè)管理上是存在明顯的短板和差距的。

從工程管理方面看，缺乏主人翁意識和老板思維。兩個例子，一是工程造價上，兩個小項目合計僅3000平左右，經(jīng)過簡單的方案優(yōu)化，就使我們的工程成本降了60萬。這為我們敲響了警鐘，近幾年我們在方案優(yōu)化上一直有問題，導(dǎo)致建筑成本明顯上升，這體現(xiàn)出各單位在管理上存在很大的差異。二是關(guān)于臨時路，盤錦的項目能夠提前做好規(guī)劃，排水、消防管網(wǎng)預(yù)埋，標高按圖紙預(yù)留，使得臨時路后續(xù)無需再破壞，僅鋪一層瀝青路面就能使用，為我們節(jié)省幾十萬的費用；而有的項目就不能提前規(guī)劃，使得臨時路面臨后續(xù)破壞再鋪設(shè)，造成了成本浪費。相信這類案例還很多，各公司在管理上都缺乏主人翁意識和老板思維，責(zé)任心不夠，沒有危機感。在經(jīng)營形勢好的時候浪費一點對我們影響不大，但在如今市場下行，企業(yè)經(jīng)營壓力加大的時候，我們必須精打細算，才能使企業(yè)增加一點未來危機來臨時生存的空間。

從人員管理方面看，我們自身的管理能力和管理水平正在經(jīng)受考驗，特別是物業(yè)條線，隨著規(guī)模越來越大、管理戰(zhàn)線越來越長，陸續(xù)暴露出很多問題，各方面意見也比較大。前兩天對各項目公司的物業(yè)部經(jīng)理做了個民意調(diào)查，反饋了很多管理流程、工作效率、團隊建設(shè)、服務(wù)意識等方面的問題，希望物業(yè)要引起反思，提升管理。未來，我們要有計劃的將民意調(diào)查開展到城市公司，使我們準確掌握各個城市公司的工作狀態(tài)、工作成果以及下級員工對領(lǐng)導(dǎo)的認識，激活公司管理。加之持續(xù)進行的后備干部推薦工作，通過多種形式，使我們的高管隊伍不斷地涌現(xiàn)出新的管理骨干，使企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)生生不息、人才輩出的局面。

從團隊建設(shè)上看，今年我們的裝修工作任務(wù)量仍然很大，希爾頓酒店裝修已經(jīng)起步；各項目精裝房的規(guī)模為迎合市場需求在擴大；大連中天云璟大廈也面臨著較大規(guī)模的裝修。希望洪波研究好，適當增加裝修部的力量，通過現(xiàn)在大量的裝修業(yè)務(wù)培養(yǎng)出團隊，為下一步能力提升打下好的基礎(chǔ)。

五、抓好工程節(jié)點，在確保按期交房上堅定不移

工程是我們的亮點，各個項目公司在工程管理上一直是兢兢業(yè)業(yè)的。這幾年在保交房上，我們一直能夠兌現(xiàn)企業(yè)對社會的承諾，每個項目都提前交房。今年3季度我們有兩個項目要交房，城市公司要抓好工程節(jié)點，保證工程質(zhì)量，不斷提升園林綠化水平，使我們的交房能夠做得更精彩。同時在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量提前交付，做好提前驗收，兌現(xiàn)對社會的承諾。

盡管我們?nèi)匀幻媾R困難，但是我們對企業(yè)未來發(fā)展的前景是樂觀的，也希望集團全體員工能夠上下一心，共同努力，圓滿完成下半年的生產(chǎn)經(jīng)營計劃，交出一份滿意的答卷。